Cara kerja simulasi
Simulasi memakai metode anuitas: cicilan sama tiap bulan, dengan porsi bunga besar di awal dan makin kecil seiring pokok berkurang. Masukkan harga, persentase uang muka, bunga efektif per tahun, dan tenor.
Yang belum termasuk
Biaya provisi, administrasi, asuransi, dan pajak biasanya ditambahkan bank. Bunga KPR promo juga dapat berubah menjadi floating setelah masa fix berakhir, sehingga cicilan nyata bisa berbeda.
Rumus cicilan anuitas
Cicilan bulanan = pokok × r ÷ (1 − (1 + r)−n), dengan r bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12) dan n jumlah bulan. Karena cicilan sama tiap bulan, porsi bunga besar di awal dan porsi pokok membesar di tahun-tahun akhir.
Contoh KPR
Rumah seharga Rp800 juta, uang muka 20% (Rp160 juta), sehingga pokok pinjaman Rp640 juta. Bunga 7,5% per tahun, tenor 15 tahun.
- Cicilan per bulan: sekitar Rp5,93 juta.
- Total pembayaran: sekitar Rp1,07 miliar.
- Total bunga: sekitar Rp428 juta.
Jika tenor dipersingkat menjadi 10 tahun, cicilan bulanan naik, tetapi total bunga turun cukup besar. Coba ubah angkanya di kalkulator di atas.
Biaya lain di luar cicilan
- Provisi dan administrasi bank.
- Asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.
- Biaya notaris, BPHTB, dan balik nama.
- Biaya appraisal atau penilaian agunan.
Fix rate dan floating rate
Bunga KPR biasanya fix pada 1 sampai 5 tahun pertama, lalu berubah mengikuti suku bunga acuan (floating). Simulasi ini memakai satu angka bunga sepanjang tenor, sehingga cicilan nyata setelah masa fix dapat lebih tinggi atau lebih rendah. Tanyakan simulasi bunga floating ke bank.
Cicilan motor dan mobil
Kredit kendaraan sering memakai bunga flat, yang dihitung dari pokok awal sepanjang tenor. Bunga flat terlihat lebih kecil tetapi bunga efektifnya lebih tinggi. Untuk membandingkan, minta bunga efektif per tahun ke pihak leasing dan gunakan sebagai input di kalkulator ini.
Tips menyiapkan pengajuan
- Jaga total cicilan di bawah kira-kira 30 sampai 35 persen penghasilan bulanan.
- Siapkan dana darurat sebelum mengambil cicilan baru.
- Cek riwayat kredit (SLIK OJK) sebelum mengajukan.
- Bandingkan penawaran dari beberapa bank.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa uang muka KPR yang ideal?
Banyak bank meminta minimal 10 sampai 20 persen dari harga rumah, tergantung program dan jenis properti.
Apakah cicilan sebaiknya berapa persen dari gaji?
Panduan umum menyarankan total cicilan tidak melebihi sekitar 30 sampai 35 persen penghasilan bulanan.